Nous clôturons aujourd’hui la série d’articles consacrés aux clauses devant obligatoirement figurer dans toutes les missions de courtage immobilier. Voici les dernières clauses interdites figurant dans les articles 3,4 et 4 de l’arrêté royal du 12 janvier 2007.
L’article 3,4 énonce que sont également interdites: « Des clauses pénales qui ne sont pas réciproques et équivalentes, sans préjudice de l’application de l’article 32.15. de la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce et sur l’information et la protection du consommateur (maintenant l’article VI.83,17° CDE). La réciprocité exigée implique qu’en présence d’une clause pénale qui fixe un montant en cas de non-respect par le consommateur de ses obligations, une autre clause pénale y réponde, qui fixe un montant en cas de non-respect d’une obligation de l’agent immobilier. L’exigence d’équivalence a pour conséquence que le montant stipulé doit être du même ordre. Elle implique aussi que la preuve du dommage ne soit pas mise à charge d’une partie, alors qu’une clause pénale à l’avantage de l’autre partie n’impose pas à celle-ci la preuve de son dommage. »
Dans ses commentaires, le SPF Economie précise que L’agent immobilier qui prévoit une clause pénale doit également prévoir une indemnisation équivalente au bénéfice du consommateur pour le non-respect de son engagement principal, qui consiste à trouver un acheteur ou un locataire dans les conditions convenues. C’est ce que l’on entend par la réciprocité des clauses pénales respectives. Le fait que l’agent immobilier n’a pas fait les efforts nécessaires dans la recherche d’un acheteur ou d’un locataire peut par exemple ressortir de l’obligation de rapportage (article 2,12° AR). La « réciprocité » implique que les montants stipulés pour le non-respect des engagements du consommateur et pour le non-respect des engagements de l’agent immobilier doivent être du même ordre. Il n’est pas davantage autorisé d’imposer au consommateur de fournir la preuve de ce préjudice si la clause pénale au bénéfice de l’agent immobilier n’exige pas la même preuve. Les dispositions unilatérales qui prévoient uniquement une indemnisation au bénéfice de l’agent immobilier sont abusives et donc nulles de plein droit.
L’Article 4 prévoit que : « Toute autre disposition des conditions contractuelles qui abroge ou limite, de façon directe ou indirecte, les droits que le consommateur tire de cet arrêté, est interdite et nulle ».