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Loi consolidée au 01/01/19 :

LOI SUR LA COPROPRIÉTÉ (extraits du Code civil)
Historique :
– modifiée par l’art. 2 de la loi du 15 décembre 2005 relative à la simplification administrative
II (M.B., 28 décembre 2005) ;
– modifiée par la loi du 2 juin 2010 modifiant le Code civil afin de moderniser le
fonctionnement des copropriétés et d’accroître la transparence de leur gestion (M.B., 28
juin 2010) ;
– modifiée par la loi du 15 mai 2012 modifiant le Code civil en ce qui concerne la copropriété
et modifiant l’article 46, § 2, du Code judiciaire (M.B., 8 juin 2012) ;
– modifiée par le titre 6 de la loi du 18 juin 2018 portant dispositions diverses en matière de
droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution
des litiges (M.B., 2 juillet 2018) ;
– modifiée par le chapitre II de la loi dans le cadre de l’intégration des bureaux d’hypothèque
au sein de l’Administration Sécurité juridique de l’Administration générale de la
Documentation patrimoniale du Service public fédéral Finances et des nouvelles
organisation et répartition des compétences au sein de l’Administration de la Sécurité
juridique (M.B., 20 juillet 2018).
CHAPITRE III. DE LA COPROPRIETE
SECTION Ire. DE LA COPROPRIETE ORDINAIRE ET DE LA COPROPRIETE FORCEE EN
GENERAL.
Art. 577-2.
§ 1er. A défaut de conventions et de dispositions spéciales, la propriété d’une chose qui appartient
indivisément à plusieurs personnes est régie ainsi qu’il suit :
§ 2. Les parts indivises sont présumées égales.
§ 3. Le copropriétaire participe aux droits et aux charges de la propriété en proportion de sa part.
§ 4. Le copropriétaire peut disposer de sa part et la grever de droits réels.
§ 5. Le copropriétaire peut user et jouir de la chose commune conformément à sa destination et
dans la mesure compatible avec le droit de ses consorts.
Il fait valablement les actes purement conservatoires et les actes d’administration provisoire.
§ 6. Ne sont valables que moyennant le concours de tous les copropriétaires les autres actes
d’administration et les actes de disposition. Néanmoins, l’un des copropriétaires peut contraindre
les autres à participer aux actes d’administration reconnus nécessaires par le juge.
§ 7. Chacun des copropriétaires contribue aux dépenses utiles de conservation et d’entretien,
ainsi qu’aux frais d’administration, impôts et autres charges de la chose commune.
§ 8. Le partage de la chose commune est régi par les règles établies au titre Des successions.
§ 9. Néanmoins, les biens immobiliers indivis qui sont affectés à l’usage commun de deux ou
plusieurs héritages distincts appartenant à des propriétaires différents ne sont point sujets à
partage.
La quote-part dans les biens immobiliers indivis ne peut être aliénée, grevée de droits réels ou
saisie qu’avec l’héritage dont elle est inséparable.
Les charges de cette copropriété, notamment les frais d’entretien, de réparation et de réfection,
doivent être réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties
décident de les répartir en proportion de l’utilité pour chaque bien privatif, des biens et services
communs donnant lieu à ces charges. Les parties peuvent également combiner les critères de
valeur et d’utilité.
Les dispositions du présent paragraphe sont impératives.
§ 10. Dans le cas prévu au paragraphe 9, il est loisible à chacun des copropriétaires de modifier
à ses frais la chose commune, pourvu qu’il n’en change pas la destination et qu’il ne nuise pas
aux droits de ses consorts.
Dans le cas prévu au paragraphe 9, les copropriétaires individuels et les opérateurs de service
d’utilité publique agréés ont légalement et à titre gratuit le droit d’installer, d’entretenir ou de
procéder à la réfection de câbles, conduites et équipements y associés dans ou sur les parties
communes, dans la mesure où ces travaux ont pour but d’optimaliser l’infrastructure pour le ou
les propriétaires et utilisateurs des parties privatives concernées dans le domaine de l’énergie,
de l’eau ou des télécommunications et dans la mesure où les autres copropriétaires individuels
ou, le cas échéant, l’association des copropriétaires ne doivent pas en supporter les charges
financières. Celui qui a installé cette infrastructure pour son propre compte reste propriétaire de
cette infrastructure qui se trouve dans les parties communes.
À cet effet, le copropriétaire individuel ou l’opérateur envoie au moins deux mois avant le début
des travaux à tous les autres copropriétaires ou, s’il y a un syndic, à ce dernier, par envoi
recommandé mentionnant l’adresse de l’expéditeur, une description des travaux envisagés et un
justificatif de l’optimalisation de l’infrastructure envisagée. Les copropriétaires ou, le cas échéant,
l’association des copropriétaires, peuvent décider d’effectuer eux-mêmes les travaux
d’optimalisation de l’infrastructure. Dans ce cas, ils informent les autres copropriétaires et
l’opérateur de leurs intentions comme indiqué au présent alinéa. Ces travaux débutent au plus
tard dans les six mois qui suivent la réception de leur envoi recommandé.
À peine de déchéance, les copropriétaires ou, le cas échéant, l’association des copropriétaires
peuvent, dans les deux mois qui suivent la réception de cet envoi recommandé, former opposition
contre les travaux envisagés via envoi recommandé à l’expéditeur, et ce sur la base d’un intérêt
légitime. Il y a un intérêt légitime dans les situations suivantes :
– il existe déjà une telle infrastructure dans les parties communes concernées de l’immeuble, ou;
– l’infrastructure ou les travaux de réalisation de celle-ci provoquent d’importants dommages
relatifs à l’apparence de l’immeuble ou des parties communes, à l’usage des parties communes
à l’hygiène ou à leur sécurité, ou;
– aucune optimalisation de l’infrastructure ne résulte des travaux envisagés ou les travaux
envisagés alourdissent la charge financière des autres copropriétaires ou utilisateurs.
Celui qui installe cette infrastructure, l’entretient ou procède à sa réfection s’engage à exécuter
les travaux de la manière qui engendre le moins de nuisances possible pour les occupants et,
pour ce faire, à se concerter de bonne foi avec les autres copropriétaires ou, s’il y a un syndic,
avec lui. Les copropriétaires, les occupants ou, s’il y a un syndic, ce dernier peuvent à tout
moment suivre les travaux et demander des informations à leur sujet au copropriétaire ou à
l’opérateur de service d’utilité publique concerné.
SECTION II. DE LA COPROPRIETE FORCEE DES IMMEUBLES OU GROUPES
D’IMMEUBLES.
Sous-section première. Dispositions générales
Art. 577-3.
Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l’article 577-2, § 9, et les règles de la
présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe d’immeubles bâti ou susceptible
d’être bâti dont le droit de propriété est réparti par lots comprenant chacun une partie privative et
des éléments immobiliers communs. Il peut être dérogé à la présente section si la nature des
parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les copropriétaires s’accordent sur cette
dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes.
Tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis auxquels s’appliquent ces principes doit être régi
par un acte de base et un règlement de copropriété, ainsi qu’un règlement d’ordre intérieur, qui
peut être établi sous seing privé.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées communes les parties de bâtiments
ou de terrains affectées à l’usage de tous les copropriétaires ou de certains d’entre eux.
Si l’immeuble ou le groupe d’immeubles comprend vingt lots ou plus, l’acte de base peut prévoir
la création d’une ou plusieurs associations partielles pour les lots d’un ou plusieurs immeubles du
groupe d’immeubles et, si un immeuble comporte une séparation physique en éléments
clairement distincts, pour les lots d’un ou plusieurs de ces éléments. Ces associations partielles
ne sont compétentes que pour les parties communes particulières désignées dans l’acte de base,
étant entendu que l’association principale reste exclusivement compétente pour les parties
communes générales et les éléments qui relèvent de la gestion commune de la copropriété. Les
articles 577-3 et suivants sont applicables à ces associations partielles.
Art. 577-4.
§ 1er. L’acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l’immeuble ou
groupe d’immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l’objet
d’un acte authentique.
L’acte de base comprend la description de l’ensemble immobilier et des parties privatives et
communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie
privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective fixée en
fonction de la superficie nette au sol, de l’affectation et de la situation de la partie privative, sur la
base d’un rapport motivé d’un notaire, d’un géomètre-expert, d’un architecte ou d’un agent
immobilier.
Ce rapport est repris dans l’acte de base.
Le règlement de copropriété doit comprendre:
1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties
privatives et aux parties communes. Les copropriétaires ont un droit d’usage proportionnel des
parties communes, sauf dispositions contraires dans les statuts. Pareille dérogation statutaire est
présumée être une servitude, sauf clause dérogatoire;
2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges ainsi que, le cas échéant,
les clauses et les sanctions relatives au non-paiement de ces charges;
§ 1er/1. Les parties qui ont signé les statuts initiaux ont le droit, jusqu’au moment de la réception
provisoire des parties communes concernées, d’apporter des modifications aux statuts, pour
autant que ce soit justifié par des circonstances d’ordre technique ou par l’intérêt légitime de
l’association des copropriétaires, que cela n’affecte pas les droits des autres copropriétaires sur
leur partie privative et que cela n’alourdisse pas les obligations d’un ou plusieurs copropriétaires.
Les parties qui ont signé les statuts initiaux supportent les frais liés à cette modification.
Ces parties adressent par envoi recommandé à tous les autres copropriétaires un projet de
modification des statuts, au moins deux mois avant la passation de l’acte modificatif, dans lequel
les coordonnées du notaire instrumentant sont explicitement indiquées. A peine de déchéance
de ses droits, un copropriétaire doit s’opposer à la modification précitée dans les deux mois de la
réception de cet envoi par envoi recommandé au notaire concerné et, le cas échéant, agir en
justice.
§ 2. Il est établi un règlement d’ordre intérieur par acte sous seing privé. Le règlement d’ordre
intérieur contient au moins :
1° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l’assemblée
générale, ainsi que, le cas échéant, le montant fixé par l’assemblée générale en application de
l’article 577-7, § 1er, 1°, c);
2° le mode de nomination d’un syndic, l’étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les
modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renom éventuel de son contrat, ainsi
que les obligations consécutives à la fin de sa mission;
3° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l’assemblée générale ordinaire
de l’association des copropriétaires.
§ 3. Est réputée non écrite toute clause qui limite le droit du copropriétaire de confier la gestion
de son lot à la personne de son choix.
§ 4. Est réputée non écrite toute clause qui confie à un ou plusieurs arbitres le pouvoir
juridictionnel de trancher des conflits qui surgiraient concernant l’application de la présente
section. Cela n’exclut pas l’application des articles 1724 et suivants du Code judiciaire sur la
médiation ni celles des articles 1738 et suivants du Code judiciaire relatifs au droit collaboratif.
Sous-section II. De la personnalité juridique de l’association des copropriétaires
Art. 577-5.
§ 1er. L’association des copropriétaires acquiert la personnalité juridique au moment où sont
réunies les deux conditions suivantes :
1° la naissance de l’indivision par la cession ou l’attribution d’un lot au moins;
2° la transcription de l’acte de base et du règlement de copropriété au bureau compétent de
l’Administration générale de la Documentation patrimoniale. Les plans de l’immeuble peuvent y
être annexés sous forme de copie certifiée conforme par le notaire.
Elle porte la dénomination: “association des copropriétaires”, suivie des indications relatives à la
situation de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis.
Elle a son siège dans l’immeuble. S’il s’agit d’un groupe d’immeubles, l’acte de base détermine
quel immeuble constitue le siège de l’association.
Tous les documents émanant de l’association des copropriétaires mentionnent le numéro
d’entreprise de ladite association.
§ 2. En cas d’omission ou de retard dans la transcription des statuts, l’association des
copropriétaires ne pourra se prévaloir de la personnalité juridique à l’égard des tiers lesquels
auront néanmoins la faculté d’en faire état contre elle. Les associations partielles ne peuvent
disposer de la personnalité juridique qu’à partir du moment où l’indivision principale dont elles
dépendent dispose elle-même de la personnalité juridique.
§ 3. L’association des copropriétaires ne peut avoir d’autre patrimoine que les meubles
nécessaires à l’accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation
et l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis. Le patrimoine de l’association
des copropriétaires est composé, au minimum, d’un fonds de roulement et d’un fonds de réserve.
On entend par « fonds de roulement », la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre
de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d’éclairage
des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie.
On entend par « fonds de réserve », la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire
face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du
système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d’un ascenseur ou la pose d’une
nouvelle chape de toiture.
L’association des copropriétaires doit constituer au plus tard à l’issue d’une période de cinq ans
suivant la date de la réception provisoire des parties communes de l’immeuble, un fonds de
réserve dont la contribution annuelle ne peut être inférieure à cinq pour cent de la totalité des
charges communes ordinaires de l’exercice précédent; l’association des copropriétaires peut
décider à une majorité des quatre cinquièmes des voix de ne pas constituer ce fonds de réserve
obligatoire.
Ces fonds doivent être placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour
le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent
être ouverts au nom de l’association des copropriétaires;
Le patrimoine de l’association des copropriétaires est constitué par des apports périodiques des
copropriétaires décidés par l’assemblée générale. Le syndic peut prendre toutes les mesures
judiciaires et extrajudiciaires pour la récupération des charges;
Lorsque la propriété d’un lot est grevée d’un droit d’usufruit, les titulaires des droits réels sont
solidairement tenus au paiement de ces charges. Le syndic communique à toutes les parties
concernées lors de l’appel de fonds quelle part sera affectée au fonds de réserve.
§ 4. Sans préjudice de l’article 577-9, § 5, l’exécution des décisions condamnant l’association des
copropriétaires peut être poursuivie sur le patrimoine de chaque copropriétaire
proportionnellement aux quotes-parts utilisées pour le vote conformément à l’article 577-6, § 6,
soit dans l’alinéa 1er, soit dans l’alinéa 2, selon le cas.
Sous-section III. Des organes de l’association des copropriétaires
Art. 577-6.
§ 1er. Chaque propriétaire d’un lot fait partie de l’assemblée générale et participe à ses
délibérations. Il peut se faire assister d’une personne à la condition d’en avertir le syndic, par
envoi recommandé, au moins quatre jours ouvrables avant le jour de l’assemblée générale. Cette
personne ne peut ni diriger, ni monopoliser la discussion pendant l’assemblée générale.
En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d’un lot
privatif est grevée d’un droit d’emphytéose, de superficie, d’usufruit, d’usage ou d’habitation, le
droit de participation aux délibérations de l’assemblée générale est suspendu jusqu’à ce que les
intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l’un des intéressés et son
représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les
autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées
générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les
documents provenant de l’association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit
au syndic l’identité de leur mandataire.
§ 2. Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement d’ordre
intérieur ou chaque fois qu’une décision doit être prise d’urgence dans l’intérêt de la copropriété.
Sans préjudice de l’alinéa 1er, le syndic tient une assemblée générale sur requête d’un ou de
plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties
communes. Cette requête est adressée au syndic par lettre recommandée à la poste et celui-ci
adresse la convocation aux copropriétaires dans les trente jours de la réception de la requête.
Si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des copropriétaires qui a cosigné la requête
peut convoquer lui-même l’assemblée générale.
A défaut d’un syndic, le conseil de copropriété ou, à défaut, le président de la dernière assemblée
générale ou, à défaut, un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des
quotes-parts dans les parties communes peuvent convoquer l’assemblée générale aux fins de
nommer un syndic.
§ 3. La convocation indique le lieu, le jour et l’heure auxquels aura lieu l’assemblée, ainsi que
l’ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion. Le syndic inscrit à l’ordre
du jour les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété, qu’il a reçues au
moins trois semaines avant le premier jour de la période, fixée dans le règlement d’ordre intérieur,
au cours de laquelle l’assemblée générale ordinaire doit avoir lieu.
La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à
l’ordre du jour.
La convocation est effectuée par lettre recommandée à la poste, à moins que les destinataires
n’aient accepté, individuellement, explicitement et par écrit, de recevoir la convocation par un
autre moyen de communication. Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du
syndic à la date de l’envoi sont réputées régulières.
Sauf dans les cas d’urgence, la convocation est communiquée quinze jours au moins avant la
date de l’assemblée.
Les frais administratifs afférents à la convocation à l’assemblée générale sont à charge de
l’association des copropriétaires.
§ 4. A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil de copropriété s’il en existe un,
peuvent notifier au syndic les points dont ils demandent qu’ils soient inscrits à l’ordre du jour d’une
assemblée générale. Ces points sont pris en compte par le syndic, conformément au § 3.
Toutefois, compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, si ces points ne
peuvent être inscrits à l’ordre du jour de cette assemblée, ils le sont à l’ordre du jour de
l’assemblée générale suivante.
§ 5. L’assemblée générale est présidée par un copropriétaire.
L’assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l’assemblée générale, plus de
la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu’ils possèdent au
moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes.
Néanmoins, l’assemblée générale délibère aussi valablement si les copropriétaires présents ou
représentés au début de l’assemblée générale représentent plus de trois quarts des quotes-parts
dans les parties communes.
Si aucun des deux quorums n’est atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après
un délai de quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre des membres
présents ou représentés et les quotes parts de copropriété dont ils sont titulaires.
§ 6. Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les
parties communes.
Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les
charges concernant une partie commune de l’immeuble ou du groupe d’immeubles, seuls ces
copropriétaires prennent part au vote à la condition que ces décisions ne portent pas atteinte à
la gestion commune de la copropriété. Chacun d’eux vote avec un nombre de voix proportionnel
à sa quote-part dans lesdites charges.
§ 7. Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l’assemblée
générale ou non.
La procuration désigne nommément le mandataire.
La procuration peut être générale ou spéciale et ne peut concerner qu’une assemblée générale,
hormis le cas d’une procuration notariée générale ou spéciale. Sauf disposition contraire, une
procuration octroyée pour une assemblée générale vaut également pour l’assemblée générale
organisée en raison de l’absence de quorum lors de la première assemblée générale.
Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandant ou mandataire, pour un nombre de voix
supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.
Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir
plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses
mandants n’excède pas 10 % du total des voix affectées à l’ensemble des lots de la copropriété.
Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d’un copropriétaire à l’assemblée générale,
nonobstant le droit pour lui, s’il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations de
l’assemblée.
§ 8. Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des
copropriétaires présents ou représentés au moment du vote, sauf si la loi exige une majorité
qualifiée.
Les abstentions, les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour le
calcul de la majorité requise.
§ 9. Aucune personne mandatée ou employée par l’association des copropriétaires, ou prestant
pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou
par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée.
§ 10. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l’assemblée générale avec
indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se
sont abstenus.
A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l’assemblée
générale, par le secrétaire désigné lors de l’ouverture de la séance et par tous les copropriétaires
encore présents à ce moment ou leurs mandataires.
§ 11. Les membres de l’association des copropriétaires peuvent prendre à l’unanimité et par écrit
toutes les décisions relevant des compétences de l’assemblée générale, à l’exception de celles
qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal.
§ 12. Le syndic consigne les décisions visées aux paragraphes 10 et 11 dans le registre prévu à
l’article 577-10, § 3, dans les trente jours suivant l’assemblée générale, et transmet celles-ci, dans
le même délai, à tout titulaire d’un droit réel sur un lot disposant, le cas échéant en vertu de l’article
577-6, § 1er, alinéa 2, du droit de vote à l’assemblée générale, et aux autres syndics. Si l’un d’eux
n’a pas reçu le procès-verbal dans le délai fixé, il en informe le syndic par écrit.
Art. 577-7.
§ 1er. L’assemblée générale décide :
1° à la majorité des deux tiers des voix :
a) de toute modification aux statuts pour autant qu’elle ne concerne que la jouissance, l’usage ou
l’administration des parties communes, sans préjudice de l’article 577-4, § 1er/1;
b) de tous travaux affectant les parties communes, à l’exception des travaux imposés par la loi et
des travaux conservatoires et d’administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité
absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l’article 577-8,
§ 4, 4° ;
c) [abrogé]
d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est
obligatoire, sauf les actes visés à l’article 577-8, § 4, 4°;
e) moyennant une motivation spéciale, de l’exécution de travaux à certaines parties privatives
qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l’association des
copropriétaires.
Cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l’exécution de ces travaux entre les
copropriétaires.
2° à la majorité des quatre cinquièmes des voix
a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des
charges de copropriété;
b) de la modification de la destination de l’immeuble ou d’une partie de celui-ci;
c) de la reconstruction de l’immeuble ou de la remise en état de la partie endommagée en cas de
destruction partielle ;
d) de toute acquisition de biens immobiliers destinés à devenir communs;
e) de tous actes de disposition de biens immobiliers communs, y compris la modification des
droits réels d’usage existant sur les parties communes au profit d’un seul copropriétaire, à
condition que cela soit motivé par l’intérêt légitime de l’association des copropriétaires, le cas
échéant, contre le paiement d’une indemnité proportionnelle au dommage que cela pourrait
causer;
f) de la modification des statuts en fonction de l’article 577-3, alinéa 4;
g) de la division d’un lot ou de la réunion, totale ou partielle, de deux ou plusieurs lots.
h) de la démolition ou de la reconstruction totale de l’immeuble, motivée par des raisons de
salubrité ou de sécurité ou par le coût excessif par rapport à la valeur de l’immeuble existant d’une
mise en conformité de l’immeuble aux dispositions légales. Un copropriétaire peut abandonner,
le cas échéant, contre compensation fixée de commun accord ou par le juge, son lot en faveur
des autres copropriétaires, si la valeur de celui-ci est inférieure à la quote-part qu’il devrait prendre
en charge dans le coût total des travaux. Si les raisons précitées font défaut, la décision de
démolition et de reconstruction totale doit être prise à l’unanimité, selon les règles décrites au
paragraphe 3.
§ 2. En cas de destruction totale ou partielle, les indemnités représentatives de l’immeuble détruit
sont affectées par priorité à la reconstruction lorsque celle-ci est décidée.
Sans préjudice des actions exercées contre le propriétaire, l’occupant ou le tiers, responsable du
sinistre, les copropriétaires sont tenus, en cas de reconstruction ou de remise en état, de
participer aux frais en proportion de leur quote-part dans la copropriété.
§ 3. Il est statué à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires de la répartition des quotesparts
de copropriété, moyennant la production d’un rapport tel que prévu à l’article 577-4, § 1er,
alinéa 2..
Toutefois, lorsque l’assemblée générale, à la majorité qualifiée requise par la loi, décide de
travaux, de la division ou la réunion de lots ou d’actes de disposition, elle peut statuer, à la même
majorité qualifiée, sur la modification de la répartition des quotes-parts de copropriété dans les
cas où cette modification est nécessaire.
S’il est décidé de la constitution d’associations partielles à la majorité requise par la loi, la
modification des quotités de la copropriété nécessaire en conséquence de cette modification peut
être décidée par l’assemblée générale à la même majorité.
§ 4. Lorsque la loi exige l’unanimité de tous les copropriétaires et que celle-ci n’est pas atteinte à
l’assemblée générale pour cause d’absence d’un ou plusieurs copropriétaires, une nouvelle
assemblée générale sera réunie après un délai de trente jours au moins, lors de laquelle la
décision en question pourra être prise à l’unanimité de tous les copropriétaires présents ou
représentés.
Art. 577-8.
§ 1er. Lorsqu’il n’est pas désigné par le règlement d’ordre intérieur, le syndic est nommé par la
première assemblée générale ou, à défaut, par décision du juge, à la requête de tout
copropriétaire ou de tout tiers ayant un intérêt.
Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l’association des copropriétaires, et la
rémunération y afférente, figurent dans un contrat écrit. Ce contrat comprend notamment la liste
des prestations sous forfait et la liste des prestations complémentaires et leurs rémunérations.
Toute prestation non mentionnée ne peut donner lieu à une rémunération sauf décision de
l’assemblée générale.
S’il a été désigné dans le règlement d’ordre intérieur, son mandat expire de plein droit lors de la
première assemblée générale.
Le mandat du syndic ne peut excéder trois ans, mais peut être renouvelé par décision expresse
de l’assemblée générale. Le seul fait de ne pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à une
indemnité.
Sous réserve d’une décision expresse de l’assemblée générale, il ne peut souscrire aucun
engagement pour un terme excédant la durée de son mandat.
§ 2. Un extrait de l’acte portant désignation ou nomination du syndic est affiché, dans les huit
jours à dater de la prise de cours de sa mission, de manière inaltérable et visible à tout moment
à l’entrée de l’immeuble, siège de l’association des copropriétaires.
L’extrait indique, outre la date de la désignation ou de la nomination, les nom, prénoms,
profession et domicile du syndic ou, s’il s’agit d’une société, sa forme, sa dénomination sociale,
son siège social ainsi que son numéro d’entreprise si la société est inscrite à la Banque-Carrefour
des Entreprises. Il doit être complété par toutes autres indications permettant à tout intéressé de
communiquer avec le syndic sans délai et notamment le lieu où le règlement d’ordre intérieur et
le registre des décisions de l’assemblée générale peuvent être consultés.
L’affichage de l’extrait se fait à la diligence du syndic.
§ 2/1. Le Roi fixe la procédure d’inscription du syndic à la Banque-Carrefour des Entreprises.
§ 3. Lorsque la signification ne peut être faite conformément à l’article 35 du Code judiciaire, elle
se fait conformément à l’article 38 du même Code.
La lettre visée à l’article 38, § 1er, alinéa 3, doit alors être adressée au domicile du syndic.
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic
est chargé :
3° d’exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l’assemblée générale ;
4° d’accomplir tous actes conservatoires et tous actes d’administration provisoire;
5° d’administrer les fonds de l’association des copropriétaires conformément à l’article 577-5, §
3;
6° de représenter l’association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires
communes;
Sous réserve de dispositions contraires dans le présent chapitre, la correspondance
recommandée est, à peine de nullité, adressée au domicile, ou à défaut, à la résidence ou au
siège social du syndic et au siège de l’association des copropriétaires.
7° de fournir le relevé des dettes visées à l’article 577-11, § 2, dans les trente jours de la demande
qui lui en est faite par le notaire ;
8° de communiquer à toute personne occupant l’immeuble en vertu d’un droit personnel ou réel
mais ne disposant pas du droit de vote à l’assemblée générale, la date des assemblées afin de
lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes
qui seront à ce titre communiquées à l’assemblée;
La communication se fait par affichage, à un endroit visible, dans les parties communes de
l’immeuble.
9° de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente
jours suivant la fin de son mandat, l’ensemble du dossier de la gestion de l’immeuble à son
successeur ou, en l’absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y
compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte
sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l’affectation qui a été
donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété;
10° de souscrire une assurance responsabilité couvrant l’exercice de sa mission et de fournir la
preuve de cette assurance; en cas de mandat gratuit, cette assurance est souscrite aux frais de
l’association des copropriétaires;
11° de permettre aux copropriétaires d’avoir accès à tous les documents ou informations à
caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement
d’ordre intérieur ou par l’assemblée générale;
12° de conserver, le cas échéant, le dossier d’intervention ultérieure de la façon fixée par le Roi;
13° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l’article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de
devis établis sur la base d’un cahier des charges préalablement élaboré;
14° de soumettre à l’assemblée générale ordinaire un rapport d’évaluation des contrats de
fournitures régulières;
15° de solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale pour toute convention entre
l’association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés
jusqu’au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu’au même degré; il en est de même
des conventions entre l’association des copropriétaires et une entreprise dont les personnes
susvisées sont propriétaires ou dans le capital de laquelle elles détiennent une participation ou
dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées
ou préposées; lorsqu’il est une personne morale, le syndic ne peut, sans y avoir été spécialement
autorisé par une décision de l’assemblée générale, contracter pour le compte de l’association des
copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation
dans son capital;
16° de tenir à jour la liste et les coordonnées des personnes en droit de participer aux
délibérations de l’assemblée générale et de transmettre aux copropriétaires, à première demande
et au notaire s’il en fait la demande au syndic, dans le cadre de la transcription d’actes qui sont
transcrits au bureau compétent de l’Administration générale de la Documentation patrimoniale
conformément à l’article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, les noms,
adresses, quotes-parts et références des lots des autres copropriétaires;
17° de tenir les comptes de l’association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée
suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. Toute copropriété de moins de
vingt lots à l’exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité
simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que
les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement
et du fonds de réserve visés à l’article 577-11, § 5, alinéas 2 et 3, les créances et les dettes des
copropriétaires;
18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance,
de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de
l’immeuble, ainsi qu’un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets
prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l’association des copropriétaires; ils sont
joints à l’ordre du jour de l’assemblée générale appelée à voter sur ces budgets. Le cas échéant,
le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux extraordinaires
à prévoir pour les années à venir.
§ 5. Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l’accord
de l’assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.
§ 6. L’assemblée générale peut toujours révoquer le syndic. Toutefois, seul le juge peut révoquer
le syndic désigné par jugement.
Elle peut de même, si elle le juge opportun, lui adjoindre un syndic pour une durée ou à des fins
déterminées.
§ 7. En cas d’empêchement ou de carence du syndic, le juge peut désigner un syndic provisoire,
pour la durée qu’il détermine, à la requête d’un copropriétaire.
Le syndic doit être appelé à la cause par le requérant.
§ 8. Au sein d’une même association de copropriétaires, un syndic ne peut être en même temps
ni membre du conseil de copropriété ni commissaire aux comptes.
Art. 577-8/1.
§ 1er. Dans tout immeuble ou groupe d’immeubles d’au moins vingt lots à l’exclusion des caves,
garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale.
Ce conseil, dont peuvent être membre les titulaires d’un droit réel disposant d’un droit de vote à
l’assemblée générale, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions,
sans préjudice de l’article 577-8/2. Dans l’attente de la création et de la composition du conseil
de copropriété obligatoire, tout membre de l’assemblée générale peut introduire une action en
justice contre l’association des copropriétaires afin de faire désigner un ou plusieurs
copropriétaires ou, aux frais de l’association des copropriétaires, un tiers exerçant les missions
du conseil de copropriété.
§ 2. Dans les immeubles ou groupes d’immeubles de moins de vingt lots, à l’exclusion des caves,
garages et parkings, l’assemblée générale peut décider de constituer un conseil de copropriété,
composé de la même manière et chargé des mêmes missions qu’au paragraphe 1er.
§ 3. L’assemblée générale décide de la nomination des membres du conseil de copropriété à la
majorité absolue, pour chaque membre séparément. Le mandat des membres du conseil de
copropriété dure jusqu’à la prochaine assemblée générale ordinaire et est renouvelable.
§ 4. Pour exercer sa mission, le conseil de copropriété peut prendre connaissance et copie, après
en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier
ou intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation de compétences
sur décision de l’assemblée générale prise à une majorité des deux tiers des voix sous réserve
des compétences légales du syndic, de l’assemblée générale et du commissaire aux comptes.
Une mission ou une délégation de compétences de l’assemblée générale ne peut porter que sur
des actes expressément déterminés et n’est valable que pour une année. Lors de l’assemblée
générale ordinaire, le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport annuel
circonstancié sur l’exercice de sa mission.
Art. 577-8/2.
L’assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes ou un collège de
commissaires aux comptes, copropriétaires ou non, qui contrôlent les comptes de l’association
des copropriétaires, dont les compétences et obligations sont déterminées par le règlement
d’ordre intérieur.
Sous-section IV. Des actions en justice – de la publicité – De l’opposabilité et de la transmission
Art. 577-9.
§ 1er. L’association des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en
défendant.
Nonobstant l’article 577-5, § 3, l’association des copropriétaires a le droit d’agir en justice, tant en
demandant qu’en défendant, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue
de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l’exercice, à la reconnaissance ou à la négation de
droits réels ou personnels sur les parties communes, ou relatifs à la gestion de celles-ci, ainsi
qu’en vue de la modification des quotes-parts dans les parties communes ou de la modification
de la répartition des charges.
Le syndic est habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne
les parties communes, à charge d’en obtenir ratification par l’assemblée générale dans les plus
brefs délais.
Le syndic informe sans délai les copropriétaires individuels et les autres personnes ayant le droit
de participer aux délibérations de l’assemblée générale des actions intentées par ou contre
l’association des copropriétaires.
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions relatives à son lot, après en avoir
informé le syndic qui à son tour en informe les autres copropriétaires.
§ 1er/1. Si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des
copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité
aux obligations légales, le syndic ou un ou plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un
cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent saisir le juge pour faire désigner
un ou plusieurs administrateurs provisoires aux frais de l’association des copropriétaires qui, pour
les missions attribuées par le juge, se substituent aux organes de l’association des
copropriétaires.
§ 2. Tout copropriétaire peut demander au juge d’annuler ou de réformer une décision irrégulière,
frauduleuse ou abusive de l’assemblée générale si elle lui cause un préjudice personnel.
Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle
l’assemblée générale a eu lieu.
§ 3. Tout copropriétaire peut également demander au juge d’ordonner la convocation d’une
assemblée générale dans le délai que ce dernier fixe afin de délibérer sur la proposition que ledit
copropriétaire détermine, lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire.
§ 4. Lorsque, au sein de l’assemblée générale, la majorité requise ne peut être atteinte, tout
copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l’association, des
travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes.
Il peut, de même, se faire autoriser à exécuter à ses frais des travaux qui lui sont utiles, même
s’ils affectent les parties communes, lorsque l’assemblée générale s’y oppose sans juste motif.
§ 5. Dès qu’il a intenté l’une des actions visées aux §§ 3 et 4, et pour autant qu’il n’en soit pas
débouté, le demandeur est dégagé de toute responsabilité pour tout dommage qui pourrait
résulter de l’absence de décision.
§ 6. Tout copropriétaire l’association des copropriétaires peut demander au juge de rectifier:
1° la répartition des quotes-parts dans les parties communes, si cette répartition a été calculée
inexactement ou si elle est devenue inexacte par suite de modifications apportées à l’immeuble;
2° le mode de répartition des charges si celui-ci lui cause un préjudice propre, ainsi que le calcul
de celles-ci s’il est inexact ou s’il est devenu inexact par suite de modifications apportées à
l’immeuble.
§ 7. Lorsqu’une minorité de copropriétaire empêche abusivement l’assemblée générale de
prendre une décision à la majorité requise par la loi, tout copropriétaire lésé peut également
s’adresser au juge, afin que celui-ci se substitue à l’assemblée générale et prenne à sa place la
décision requise.
§ 8. Le copropriétaire, demandeur ou défendeur dans une procédure l’opposant à l’association
des copropriétaires, participe aux provisions pour les frais et honoraires judiciaires et
extrajudiciaires, sans préjudice des décomptes ultérieurs.
Le copropriétaire défendeur engagé dans une procédure judiciaire intentée par l’association des
copropriétaires, dont la demande a été déclarée totalement non fondée par le juge, est dispensé
de toute participation aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre les autres
copropriétaires.
Le copropriétaire dont la demande, à l’issue d’une procédure judiciaire l’opposant à l’association
des copropriétaires, est déclarée totalement fondée par le juge, est dispensé de toute
participation à la dépense commune aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre
les autres copropriétaires.
Si la demande est déclarée partiellement fondée, le copropriétaire demandeur ou défendeur
participe aux honoraires et dépens mis à charge de l’association des copropriétaires.
Art. 577-10.
§ 1er. Les dispositions des statuts peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont
opposables et qui sont titulaires d’un droit réel ou personnel sur l’immeuble en copropriété.
§ 1er/1. Chaque membre de l’assemblée générale des copropriétaires informe sans délai le
syndic de ses changements d’adresse ou des changements intervenus dans le statut personnel
ou réel de son lot.
§ 2. Le règlement d’ordre intérieur est déposé, dans le mois de sa rédaction, au siège de
l’association des copropriétaires, à l’initiative du syndic, ou, si celui-ci n’a pas encore été désigné,
à l’initiative de son auteur.
Le syndic met à jour, sans délai, le règlement d’ordre intérieur en fonction des modifications
décidées par l’assemblée générale. Le syndic a également l’obligation d’adapter le règlement
d’ordre intérieur si les dispositions légales qui s’appliquent sont modifiées, sans avoir besoin pour
ce faire d’une décision préalable de l’assemblée générale. Le cas échéant, le syndic communique
cette information à la prochaine réunion.
Le règlement d’ordre intérieur peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé.
§ 3. Les décisions de l’assemblée générale sont consignées dans un registre déposé au siège
de l’association des copropriétaires.
Ce registre peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé.
§ 4. Toute disposition du règlement d’ordre intérieur et toute décision de l’assemblée générale
peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables.
Elles lient tout titulaire d’un droit réel ou personnel sur un lot disposant du ou exerçant le droit de
vote à l’assemblée générale au moment de leur adoption. Elles sont opposables aux autres
titulaires d’un droit réel ou personnel sur un lot aux conditions suivantes, moyennant, le cas
échéant, transcription à la Conservation des hypothèques :
1° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées avant la constitution du droit réel ou
personnel, par la notification qui lui est obligatoirement faite par le constituant, à ses frais, au
moment de la constitution du droit, de l’existence du règlement d’ordre intérieur et du registre visé
au paragraphe 3 ou, à défaut, à la demande du titulaire du droit personnel ou réel, par la
notification qui lui en est faite à l’initiative du syndic, par envoi recommandé; le constituant est le
seul responsable, vis-à-vis de l’association des copropriétaires et du titulaire du droit réel ou
personnel, du dommage né du retard ou de l’absence de notification;
2° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la constitution
d’un droit réel ou personnel sur un lot, par la communication qui lui en est faite, par envoi
recommandé dans les trente jours suivant la date de réception du procès-verbal, à l’initiative de
celui qui a reçu ce procès-verbal en application de l’article 577-6, § 12.
Toute personne occupant l’immeuble en vertu d’un droit personnel ou réel mais ne disposant pas
du droit de vote à l’assemblée générale, peut cependant demander au juge d’annuler ou de
réformer toute disposition du règlement d’ordre intérieur ou toute décision irrégulière, frauduleuse
ou abusive de l’assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un
préjudice propre.
Cette action doit être intentée dans les deux mois de la communication qui lui en est faite
conformément à l’alinéa 2, 2°, et au plus tard dans les quatre mois de la date de l’assemblée
générale.
Art. 577-11.
§ 1er. Dans la perspective d’un acte juridique entre vifs translatif ou déclaratif de propriété d’un
lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu’intermédiaire professionnel ou le
copropriétaire sortant, selon le cas, transmet au copropriétaire entrant, avant la signature de la
convention ou, le cas échéant, de l’offre d’achat ou de la promesse d’achat, les informations et
documents suivants, que le syndic lui communique sur simple demande, dans un délai de quinze
jours :
1° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, au sens du § 5, alinéas 2 et 3;
2° le montant des arriérés éventuels dus par le copropriétaire sortant, en ce compris les frais de
récupération judiciaires ou extrajudiciaires ainsi que les frais de transmission des informations
requises en vertu du présent paragraphe et du paragraphe 2;
3° la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l’assemblée
générale avant la date certaine du transfert de la propriété;
4° le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété et des
montants en jeu;
5° les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières
années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années;
6° une copie du dernier bilan approuvé par l’assemblée générale de l’association des
copropriétaires.
A défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire, toute personne
agissant en tant qu’intermédiaire professionnel ou le copropriétaire sortant, selon le cas, avise
les parties de la carence de celui-ci.
§ 2. En cas d’acte entre vifs translatif ou déclaratif de propriété ou de transfert pour cause de mort
d’un lot, le notaire instrumentant demande au syndic de l’association des copropriétaires, par
envoi recommandé, de lui transmettre les informations et documents suivants outre, le cas
échéant, l’actualisation des informations visées au paragraphe 1er :
1° le montant des dépenses de conservation, d’entretien, de réparation et de réfection décidées
par l’assemblée générale ou le syndic avant la date certaine du transfert de la propriété mais dont
le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;
2° un état des appels de fonds approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires avant la
date certaine du transfert de propriété et le coût des travaux urgents dont le paiement est
demandé par le syndic postérieurement à cette date;
3° un état des frais liés à l’acquisition de parties communes, décidés par l’assemblée générale
avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le
syndic postérieurement à cette date;
4° un état des dettes certaines dues par l’association des copropriétaires à la suite de litiges nés
avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le
syndic postérieurement à cette date.
Les documents énumérés au § 1er sont demandés par le notaire au syndic de la même manière
s’ils ne sont pas encore en la possession du copropriétaire entrant.
Le notaire transmet ensuite les documents au copropriétaire entrant.
A défaut de réponse du syndic dans les trente jours de la demande, le notaire avise les parties
de la carence de celui-ci.
Sans préjudice de conventions contraires entre parties concernant la contribution à la dette, le
copropriétaire entrant supporte le montant des dettes mentionnées à l’alinéa 1er, 1°, 2°, 3° et 4°.
Les charges ordinaires sont supportées par le copropriétaire entrant à partir du jour où il peut
jouir des parties communes.
Toutefois, le copropriétaire entrant est tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de
fonds décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la
conclusion de la convention et la passation de l’acte authentique et s’il disposait d’une procuration
pour y assister.
§ 3. En cas d’acte entre vifs translatif ou déclaratif de propriété d’un lot ou de démembrement
entre vifs du droit de propriété sur un lot, le notaire instrumentant informe le syndic, dans les
trente jours, de la date de la passation de l’acte authentique, de l’identification du lot concerné,
de l’identité et de l’adresse actuelle, et éventuellement future, des personnes concernées et, le
cas échéant, de l’identité du mandataire désigné conformément à l’article 577-6, § 1er, alinéa 2.
§ 4. Les frais de transmission des informations requises en vertu des paragraphes 1er à 3 sont à
charge du copropriétaire sortant.
§ 5. En cas de transmission de la propriété d’un lot :
1° le copropriétaire sortant est créancier de l’association des copropriétaires pour la partie de sa
quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il ne pouvait
plus jouir des parties communes; le décompte est établi par le syndic; la quote-part du lot dans le
fonds de roulement est remboursée au copropriétaire sortant et appelée auprès du copropriétaire
entrant;
2° sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l’association.
Art. 577-11/1.
Lors de la passation de l’acte authentique, le notaire instrumentant doit retenir, sur les sommes
dues, les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires en ce compris les frais de
récupération judiciaire et extrajudiciaire des charges, dus par le copropriétaire sortant, ainsi que
les frais de transmission des informations requises en vertu de l’article 577-1, §§ 1er à 3.
Toutefois, le notaire instrumentant devra préalablement payer les créanciers privilégiés,
hypothécaires ou ceux qui lui auraient notifié une saisie-arrêt ou une cession de créance.
Si le copropriétaire sortant conteste ces arriérés ou frais, le notaire instrumentant en avise le
syndic par envoi recommandé dans les trois jours ouvrables qui suivent la passation de l’acte
authentique.
À défaut de saisie-arrêt conservatoire ou de saisie-arrêt-exécution notifiée dans les vingt jours
ouvrables qui suivent la date de l’envoi recommandé visé à l’alinéa 2, le notaire peut valablement
payer le montant des arriérés au copropriétaire sortant.
Art. 577-11/2
Un copropriétaire peut, à sa demande, obtenir une traduction de tout document relatif à la
copropriété émanant de l’association des copropriétaires, si la traduction visée doit être effectuée
dans la langue ou dans l’une des langues de la région linguistique dans laquelle l’immeuble ou le
groupe d’immeubles est situé.
Le syndic veille à ce que cette traduction soit mise à disposition dans un délai raisonnable.
Les frais de traduction sont à charge de l’association des copropriétaires.
Sous-section V. De la dissolution et de la liquidation
Art. 577-12.
L’association des copropriétaires est dissoute dès le moment où cesse l’état d’indivision, pour
quelque cause que ce soit.
La destruction, même totale, de l’immeuble ou du groupe d’immeubles n’entraîne pas, à elle
seule, la dissolution de l’association.
L’assemblée générale des copropriétaires ne peut dissoudre l’association qu’à l’unanimité des
voix de tous les copropriétaires. Cette décision est constatée par acte authentique.
Le juge prononce la dissolution de l’association des copropriétaires, à la demande de tout
intéressé pouvant faire état d’un juste motif.
Art. 577-13.
§ 1er. L’association des copropriétaires est, après sa dissolution, réputée subsister pour sa
liquidation.
Toutes les pièces émanant d’une association des copropriétaires dissoute mentionnent qu’elle
est en liquidation.
§ 2. Pour autant qu’il n’en soit pas disposé autrement dans les statuts ou dans une convention,
l’assemblée générale des copropriétaires détermine le mode de liquidation et désigne un ou
plusieurs liquidateurs.
Si l’assemblée générale reste en défaut de procéder à ces désignations, le syndic est chargé de
liquider l’association.
§ 3. Les articles 186 à 188, 190 à 195, § 1er, et 57 du Code des sociétés sont applicables à la
liquidation de l’association des copropriétaires.
§ 4. La clôture de la liquidation est constatée par acte notarié transcrit au bureau compétent de
l’Administration générale de la Documentation patrimoniale.
Cet acte contient:
1° l’endroit désigné par l’assemblée générale, où les livres et documents de l’association des
copropriétaires seront conservés pendant cinq ans au moins;
2° les mesures prises en vue de la consignation des sommes et valeurs, revenant aux créanciers
ou aux copropriétaires et dont la remise n’a pu leur être faite.
§ 5. Toutes actions contre des copropriétaires, l’association des copropriétaires, le syndic et les
liquidateurs se prescrivent par cinq ans, à compter de la transcription prévue au § 4.
Art. 577-13/1.
Les actes relatifs aux parties communes qui sont transcrits au bureau compétent de
l’Administration générale de la Documentation patrimoniale conformément à l’article 1er, alinéa
1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, le sont exclusivement sous le nom de
l’association des copropriétaires.
Sous-section VI. Du caractère impératif
Art. 577-14.
Les dispositions de la présente section sont impératives.
Les dispositions statutaires ou les dispositions du règlement d’ordre intérieur non conformes à la
législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes
à compter de leur entrée en vigueur.
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